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Qué comprobar antes de comprar una vivienda en España

El anuncio enseña la casa. La nota simple dice quién es el dueño y qué cargas tiene. La tasación dice cuánto vale hoy. Ninguno de los tres dice qué hay debajo del suelo, qué pasa a 40 metros, qué pasó en esa parcela en 1984 ni qué está planeado al lado. Eso está en registros públicos — gratuitos, oficiales y casi nunca consultados. Esta guía los recorre uno a uno y te dice cómo mirarlos tú mismo.

Por qué nadie los mira

En una compraventa en España todas las personas sentadas a la mesa cobran de la venta: la agencia, el vendedor, muchas veces la gestoría. Ninguna tiene la obligación de pedir un informe de inundabilidad o de suelos, y la notaría solo comprueba lo que la ley le exige comprobar. En el Reino Unido el solicitor del comprador pide por defecto las environmental and flood searches; en España no existe el equivalente. El resultado: pisos de 2012 sobre un antiguo vertedero inventariado, chalés a 40 m de la zona inundable, parcelas con una línea de 132 kV a 50 m — y nada de ello en el anuncio.

Un informe PropVer reúne estos registros para una parcela y los convierte en cuatro palabras por capa: no consultado, sin hallazgos, atención o hallazgo. Pero no necesitas un informe para empezar: cada registro de abajo es público. Lo que cuesta es saber que existen, encontrarlos y leerlos a la vez.

1. La referencia catastral: la llave de todo

Cada inmueble en España tiene una referencia catastral de 20 caracteres (14 identifican la parcela). Con ella consultas superficie, año de construcción, uso, los bienes inmuebles que contiene un edificio y el plano de la parcela en la Sede Electrónica del Catastro. En el País Vasco y Navarra el catastro es foral (Diputaciones) y la referencia tiene otro formato. Cómo encontrar y leer la referencia catastral →

2. Planeamiento: qué puedes hacer con la parcela y qué puede hacer el ayuntamiento

La clasificación (urbano, urbanizable, no urbanizable) y la calificación (residencial, industrial, equipamiento, espacio libre…) determinan el valor y el uso. Un edificio fuera de ordenación no puede ampliarse; una parcela calificada como sistema general puede ser expropiada; un sector urbanizable al lado cambia las vistas y el ruido en cinco años. La cédula urbanística municipal es el documento vinculante. Cómo leer el planeamiento →

3. Inundabilidad: T10, T100, T500 y la zona de flujo preferente

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (MITECO) y, en Euskadi, URA publican los mapas de las avenidas de 10, 100 y 500 años de periodo de retorno y la zona de flujo preferente. Dentro de la T100 las aseguradoras y los bancos lo tienen en cuenta; dentro de la zona de flujo preferente hay limitaciones de uso. Cómo comprobar la inundabilidad →

4. Suelos contaminados e inventarios de actividades

Euskadi publica el inventario de suelos con actividades potencialmente contaminantes (Ihobe); Andalucía, su registro REDIAM; a escala nacional existen el registro de instalaciones IED y el censo de vertederos. Estar en el inventario no significa que el suelo esté contaminado: significa que un cambio de uso, una excavación o una transmisión exigen procedimientos y declaraciones. Cómo comprobar los suelos →

5. Historia del terreno: las ortofotos desde 1945

El vuelo americano de 1945–46 y 1956, los vuelos interministerial y nacional de los años 70–80, SIGPAC y el PNOA permiten ver qué había en la parcela cada década: campo, cantera, relleno, nave industrial, urbanización. Un relleno de 1984 bajo un bloque de 2012 es información que no está en ningún otro sitio. Cómo leer las ortofotos históricas →

6. Ruido: los mapas estratégicos

Los mapas estratégicos de ruido (SICA, MITECO) dibujan isófonas de día (Lden) y de noche (Ln) para carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y grandes aglomeraciones. La OMS recomienda no superar 45 dB de noche; muchas fachadas urbanas están por encima de 55. Ninguna visita a mediodía te lo cuenta. Cómo consultar el ruido →

7. Antenas y líneas eléctricas

El geoportal Infoantenas del Ministerio publica cada emplazamiento de telefonía móvil con sus niveles medidos certificados; las líneas de alta tensión y las subestaciones están en la cartografía abierta. El informe dice la distancia, la tensión y el nivel medido; qué significa para ti es una pregunta para un especialista, no para un informe. Antenas y red eléctrica →

8. Inspección técnica del edificio y certificado energético

Los edificios de más de 50 años deben pasar la ITE/IEE; Euskadi, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana publican registros. Una ITE no presentada o con elementos en grado 4 es una derrama en camino. El certificado energético (CEE) es obligatorio en la venta y está en registros autonómicos. ITE, IEE y certificado energético →

9. Radón

El Código Técnico de la Edificación (DB-HS6) clasifica los municipios en zonas de exposición al radón; en zona II el edificio nuevo necesita medidas constructivas. Para un edificio antiguo, la zona te dice si merece la pena medir. Radón: qué dice el CTE →

10. Agua, vertidos y playas

Las reservas del sistema de abastecimiento (embalses), las restricciones y cortes documentados de los últimos veranos, los vertidos autorizados a menos de 500 m y la clasificación sanitaria de las playas cercanas. Agua y vertidos →

11. Espacios protegidos y servidumbres

Red Natura 2000, espacios naturales protegidos, dominio público marítimo-terrestre e hidráulico, vías pecuarias. Una parcela dentro de una zona de servidumbre tiene limitaciones de obra y de uso que no aparecen en el anuncio.

12. Lo que solo está en papel

Hay cosas que ningún registro abierto te da y que debes pedir: la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de deudas de la comunidad, las actas de las tres últimas juntas, la cédula urbanística y las licencias. Un informe PropVer termina con esa lista para que la lleves a la notaría.

Cómo leer todo esto sin volverte loco

Tres reglas. Primera: cada dato tiene una fecha y una fuente; un mapa de 2015 no describe 2026. Segunda: «no consultado» no es «sin hallazgos»; la ausencia de un registro en una región no acredita ausencia de riesgo. Tercera: un hallazgo no es una sentencia, es una pregunta — al vendedor, a la aseguradora, al notario, a un técnico. El informe te da la pregunta y a quién hacérsela.

Actualizado el 2026-10-23.