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Suelos contaminados: lo que la escritura debe decir y el anuncio nunca dice

Un bloque de 2012 construido sobre un antiguo vertedero inventariado. Una nave en un polígono industrial reconvertido. Una parcela que en 1956 era una tejera. Nada de esto es ilegal ni necesariamente peligroso — pero cambia lo que puedes hacer con el suelo, lo que cuesta hacerlo y lo que la escritura tiene que declarar.

Qué es el inventario

El inventario no es una lista de suelos contaminados. Es una lista de suelos donde hubo o hay una actividad potencialmente contaminante: industria, vertedero, gasolinera, taller, relleno. Estar dentro significa que, antes de un cambio de uso, una excavación o el cese de la actividad, hay que investigar la calidad del suelo y, si procede, recuperarlo. En Euskadi lo regula la Ley 4/2015 y lo publica Ihobe (edición 2022); en Andalucía, REDIAM; a escala estatal, la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados, con el registro de instalaciones IED y el censo de vertederos.

Lo que hay que declarar en la escritura

La ley estatal (art. 98 de la Ley 7/2022) y la vasca (art. 17 de la Ley 4/2015) obligan al vendedor a declarar en la escritura si en la finca se ha realizado una actividad potencialmente contaminante del suelo. Si el notario no lo pregunta y el vendedor no lo dice, la declaración falta — y el problema pasa al comprador. Pide la declaración antes de firmar, no en la notaría.

Qué supone estar dentro

• Para vivir en un piso ya construido sobre un suelo recuperado: normalmente nada, si la recuperación se hizo y se declaró. Pide la declaración de calidad del suelo del expediente.
• Para una parcela o nave: cualquier excavación, cambio de uso (de industrial a residencial, por ejemplo) o cese de actividad exige el procedimiento de la ley, que cuesta tiempo y dinero y puede acabar en una recuperación cara.
• Para el precio: un suelo industrial «con potencial residencial» sin investigación de calidad del suelo vale menos de lo que sugiere el anuncio.

Cómo comprobarlo

En Euskadi, el visor de GeoEuskadi tiene la capa del inventario de Ihobe: busca la parcela y mira si está dentro de un polígono y de qué tipo (industria, vertedero, relleno). En Andalucía, el visor de REDIAM. En el resto de España, el registro IED y el censo de vertederos del MITECO dan las instalaciones grandes; para el resto, las ortofotos históricas son la mejor pista: qué se ve desde 1945 →

Qué hace el informe PropVer

Cruza la parcela con el inventario de Ihobe 2022 (Euskadi) y REDIAM (Andalucía), con el registro europeo de instalaciones IED y con las depuradoras; cuenta los emplazamientos inventariados a 250 y 500 m (un entorno industrial denso es información aunque la parcela esté limpia de inventario); y lee las ortofotos para decir desde cuándo hay actividad en la parcela. Si una capa no existe en la región, lo dice: «no consultado» nunca se convierte en «sin hallazgos».

Actualizado el 2026-10-23.