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Inundabilidad: lo que el mapa sabe y la visita no

En España hay cartografía oficial de inundabilidad para casi todos los ríos y gran parte de la costa. Dice, parcela a parcela, hasta dónde llega el agua en la avenida que ocurre cada 10, 100 y 500 años. Las aseguradoras la usan; los bancos la usan; el comprador casi nunca la ha visto.

Las cuatro zonas

• T10: la avenida de 10 años de periodo de retorno — lo que se inunda «a menudo». Vivir dentro es vivir con el agua.
• T100: la de 100 años (1 % de probabilidad cada año, que sobre 30 años de hipoteca es un 26 %). Es la referencia de aseguradoras y de la normativa de usos.
• T500: la extraordinaria. Dentro de T500 y fuera de T100, el riesgo es bajo pero no cero, y la DANA de Valencia de 2024 superó la T500 en varios tramos.
• Zona de flujo preferente (ZFP): donde el agua corre con fuerza; el Reglamento del Dominio Público Hidráulico limita allí nuevas edificaciones y usos vulnerables.

Las zonas vienen de modelos hidráulicos con datos de hace entre 5 y 15 años; no incluyen la lluvia torrencial sobre la ciudad (inundación pluvial) salvo en algunos mapas locales.

Dónde mirar

El visor SNCZI del MITECO cubre toda España con las láminas T10/T100/T500 y la ZFP; en Euskadi, URA publica su propia cartografía, más reciente (2025) y más detallada; Cataluña (INUNCAT), la Comunidad Valenciana (PATRICOVA, con el mapa de la DANA 2024) y Andalucía (REDIAM) tienen visores propios. Busca la parcela, activa las capas y mide la distancia al borde: 0 m es un hallazgo, 40 m es atención.

Qué supone

Dentro de T100: la aseguradora puede subir la prima o excluir daños por agua (el Consorcio de Compensación de Seguros cubre la inundación extraordinaria si tienes póliza, pero no el desgaste ni lo excluido); el banco puede pedir tasación con nota; una ampliación o un cambio de uso necesita informe del organismo de cuenca. Dentro de la ZFP: limitaciones serias para construir, sótanos, garajes, viviendas nuevas. Fuera de todo: el mapa no dice nada — que no es lo mismo que decir que no pasa nada.

Qué preguntar

Al vendedor: siniestros por agua en los últimos 10 años (la comunidad lo sabe). A la aseguradora: presupuesto con la dirección exacta. Al ayuntamiento, si vas a hacer obra: informe de la confederación o de URA. Al garaje: la marca del agua en la pared.

Qué hace el informe PropVer

Cruza el contorno de la parcela con URA 2025 (Euskadi), el SNCZI nacional y los mapas autonómicos cargados, imprime la distancia al borde de cada zona y la fuente con su edición, y marca hallazgo (dentro), atención (a menos de 50 m) o sin hallazgos en las capas consultadas.

Actualizado el 2026-10-23.